Veranstaltung: | Mitgliederversammlung |
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Tagesordnungspunkt: | #4 Antrag A3 Wohnen |
Antragsteller*in: | AG Stadtentwicklung und Mobilität (dort beschlossen am: 16.03.2017) |
Status: | Eingereicht |
Eingereicht: | 24.03.2017, 10:10 |
A3: Wohnen in der wachsenden Stadt: bezahlbar, vielfältig und ökologisch
Antragstext
Bezahlbares Wohnen ist in der wachsenden Stadt Leipzig eine zentrale
Herausforderung. Im Zusammenhang mit dem Bevölkerungszuwachs und auch aufgrund
von Immobilienpreispekulationen sind beim Verkauf von Grundstücken oder
Eigentumswohnungen oft drastische Preissprünge zu verzeichnen, die sich
letztlich auch auf die Mieten auswirken. Bereits jetzt sind in attraktiven Lagen
die Mieten für einkommensschwächere Menschen unerschwinglich. Seit Jahren sinkt
die Zahl der Wohnungen mit Mietpreis- und Belegungsbindung (sogenannte
Sozialwohnungen) auch in Leipzig. Das jüngst veröffentlichte
Wohnungsmarktmonitoring der Stadt Leipzig weist alarmierende Zahlen auf.Die
Angebotsmieten steigen in allen Quartieren kontinuierlich. Die durchschnittliche
Angebotskaltmiete liegt mittlerweile bei über 6 EUR/qm, in innenstadtnahen
Bereichen bei 7,50 EUR/qm, im Neubau bei 10 EUR/qm. Angesichts eines
marktaktiven Leerstands von nur noch 3% und von Mieten, die stärker steigen als
die Einkommen, steht der Wohnungsmarkt zunehmend unter Anspannung. Bereits jetzt
geben die Leipziger im Durchschnitt fast ein Drittel ihres Einkommens für Wohnen
aus. Vor allem für Haushalte mit niedrigem Einkommen sind steigende Mietpreise
in den Großstädten schon heute ein Problem. Bei Haushalten mit einem Einkommen
unter 1.100 EUR beträgt die durchschnittliche Mietbelastung schon jetzt 48%.
Auch wenn die positive Einkommensentwicklung der letzten Jahre anhalten sollte,
ist davon auszugehen, dass auch in Zukunft mindestens 40% der Leipziger*innen
niedrige Einkommen aufweisen oder unterhalb der Armutsschwelle leben. Für sie
wird bezahlbarer Wohnraum auf dem freien Markt immer weniger zu finden
sein.Tendenzen zur Verdrängung einkommensarmer und sozial benachteiligter
Menschen aus bestimmten Leipziger Quartieren sind bereits heute offensichtlich.
Längst vollzieht sich eine soziale Entmischung, die sich an Sozialstatistiken
und Gymnasialzugangsquoten der einzelnen Stadtteile ablesen lest. Die
verfügbaren und geeigneten wohnungspolitischen Instrumente müssen schnell und
konsequent angewendet werden, um einen angespannten Wohnungsmarkt zu vermeiden.
Diese Entwicklung droht sich in den nächsten Jahren zu verschärfen. Bei einem
anhaltenden jährlichen Zuzug von über 10.000 – 15.000 zusätzlichen Einwohnern
werden bis zum Jahr 2030 bis zu 78.000 Wohnungen zusätzlich benötigt. Um diesem
Bedarf zu entsprechen, braucht es eine Verdreifachung der derzeitigen
Wohnungsbaukapazitäten auf mindestens 5.000 Wohnungen jährlich, um einen
angespannten Wohnungsmarkt zu vermeiden. Ein großer Teil davon kann von privaten
Bauträgern im mittleren und gehobenen Preissegment realisiert werden. Aber auch
dafür müssen deutlich mehr als die bisher knapp 2.000 zusätzlichen Wohnungen im
Jahr fertiggestellt werden. Die Förderung privaten Wohneigentums auch für
niedrige und mittlere Einkommen kann ein Beitrag zur Schaffung ausreichenden
Wohnraums sein. Ein ausreichendes Angebot bezahlbarer und erst recht
preisgünstiger Wohnungen ist aber allein durch private Akteure nicht zu
schaffen. Denn die auf dem freien Wohnungsmarkt entstehenden Wohnungen mit
Angebotsmieten über 8 EUR/qm für sanierte Wohnungen und über 10 EUR/qm für
Neubauten sind nur für Leipziger*innen mit mittleren und höheren Einkommen
bezahlbar. Deshalb braucht es einen starken sozialen Wohnungsbau, der für
bezahlbaren Wohnraum in Leipzig sorgt.
BÜNDNIS 90 / DIE GRÜNEN treten für eine gemeinwohlorientierte Wohnungspolitik
ein. Wir wollen, dass Wohnen in Leipzig bezahlbar und sozial ist, denn das
stärkt den gesellschaftlichen Zusammenhalt und die Offenheit in unserer Stadt.
Bezahlbare Mieten sind nicht zuletzt für die lokale Wirtschaft sinnvoll, weil
Kaufkraft in erheblichem Umfang nicht durch hohe Mieten an Investoren und
Finanzmärkte abfließt, sondern vor Ort für Dienstleistungen und Produkte
ausgegeben werden kann. Wir wollen Quartiere, die lebenswert und ökologisch
sind, denn das erhöht die Wohnqualität, spart Energiekosten und schützt das
Klima. Wir wollen kooperativ und innovativ gestaltetes Planen, Bauen und Wohnen
in Leipzig um neue und gemeinsame Lösungen für die wachsende Stadt zu gewinnen.
Folgende Punkte wollen wir dafür umsetzen:
1. Mietpreissteigerungen entschieden entgegentreten
Im wohnungspolitischen Konzept der Stadt Leipzig sind wesentliche
kommunalpolitische Instrumente benannt, um bereits jetzt Mietpreisentwicklungen
zu dämpfen und bezahlbaren Wohnraum zu sichern. Diese müssen jetzt entschieden
genutzt werden.Da sich die Mietpreisbremse bisher als weitgehend untaugliches
Instrument herausgestellt hat, ist bis zu gesetzlichen Veränderungen auf
Bundesebene das bereits bewährte Instrument der Kappungsgrenzen zu nutzen.
Angesichts des deutlich reduzierten wohnungsmarktaktiven Leerstands von 3,7%
sind die Bedingungen erfüllt, damit die Stadt Leipzig beim Freistaat einen
Antrag auf Einführung der Kappungsgrenze bei Bestandsmieten in Quartieren
stellt, die von hohen Mietpreisen betroffen sind. Auf diese Weise können
Bestandsmieten insbesondere im niedrigen Mietpreissegment nur noch um max. 15%
innerhalb von drei Jahren erhöht werden.
2. Milieuschutz durchsetzen
Um eine vielfältige soziale Mischung in attraktiven Lagen zu erhalten, fordern
wir auf Grundlage eingehender Voruntersuchungen die Anwendung des Instruments
der sozialen Erhaltungssatzung gemäß Baugesetzbuch (Milieuschutz). Mit diesem
Instrument bedürfen in entsprechenden Erhaltungsgebieten alle Baumaßnahmen, die
zu einer Mieterhöhung führen, einer behördlichen Genehmigung. Damit können
insbesondere nicht unmittelbar notwendige Baumaßnahmen (Luxussanierungen)
vermieden werden. In Verbindung mit einer Umwandlungsverordnung kann die
Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen geprüft und ggf. verhindert
werden. Darüber hinaus besitzt die Stadt in sozialen Erhaltungsgebieten bei
Immobilienverkäufen ein Vorkaufsrecht zum Verkehrswert. Damit kann die
Verwaltung zum einen bestimmte Investorenmodelle verhindern und auf sozial
angemessene Regelungen im Kaufvertrag hinwirken. Zum anderen kann sie nach
Vorbild des Münchner Modells einer genossenschaftlichen Immobilienagentur (GIMA)
unter kommunaler Beteiligung das Vorkaufsrecht für eine anschließende
Veräußerung an Genossenschaften und Wohnprojekte nutzen.
3. Sozialen Wohnungsbau ausbauen
Auch bei Anwendung aller verfügbaren wohnungspolitischen Instrumente drohen die
Mieten der Bestandswohnungen im Schnitt deutlich zu steigen, wenn nicht in
erheblichem Umfang neue Wohnungen im unteren Mietpreissegment geschaffen werden.
Mit der Neuauflage eines Programms zur sozialen Wohnraumförderung durch den
Freistaat Sachsen besteht die Chance, bezahlbaren und preiswerten Wohnraum zu
schaffen. In Leipzig können damit ab 2017 mindestens 20 Mio. EUR/Jahr genutzt
werden, um bis zu 500 Wohnungen zu fördern (je nach Wohnungsgröße). Diese
Größenordnung geht am Bedarf vollkommen vorbei. Um der Marktentwicklung zu
entsprechen, müssen bis 2020 1.500 zusätzliche Wohnungen jährlich im unteren
Preissegment geschaffen werden. Je nach Marktentwicklung ist nach 2020 ein
Bedarf von mindestens 2.500 Wohnungen auszugehen. Wir fordern eine deutliche
Erhöhung der Förderung des Freistaats auf jährlich mindestens 100 Mio. EUR für
Leipzig.
4. Gemeinnützigen Wohnungsbau stärken
Die Wohnungsbauförderung durch den Freistaat Sachsen wird prinzipiell allen
Bauträgern und Eigentumsformen offen stehen. Sie finanziert eine Absenkung der
Miete um 3,50 EUR und sieht dafür eine Bindungsfrist von 15 Jahren vor. Das
Problem: wenn diese Mietbindung ausläuft, können die Mieten wieder schrittweise
steigen. Wenn der in der nächsten Zeit neu geschaffene Sozialwohnungsbestand
mehr sein soll als die Förderung privater Mietwohnungsinvestitionen mit sozialer
Zwischennutzung muss die Sozialbindung länger als die vorgesehenen 15 Jahre
gesichert werden. Um dauerhaft preiswerten Wohnungsbestand zu schaffen und zu
erhalten müssen große Teile des Wohnungsbestandes dauerhaft den
Profitverwertungsinteressen des Wohnungsmarktes entzogen werden.
Grundsätzliches Ziel muss die Einführung der Wohnungsgemeinnützigkeit im Bund
und im Freistaat Sachsen sein. Dabei sollten Ziele, Zwecke, Grundsätze und
Regeln einer gemeinnützigen Wohnungswirtschaft geregelt werden, nach denen sich
Wohnungsunternehmen öffentlich auf besondere Weise gefördert werden, wenn sie
sich verpflichten, dauerhafte soziale Bindungen ihres Vermögens zu ermöglichen.
Auf diese Weise könnte die öffentliche Hand z.B. gemeinnützigen Unternehmen
günstige Konditionen bei der Vergabe von Grundstücken gewähren und Kooperationen
für Planung, Entwicklung und Qualifizierung unter den gemeinnützigen Unternehmen
fördern.
Um eine langfristige und nachhaltige Stabilisierung des Wohnungsmarktes zu
erreichen, wollen wir einen Vorrang der sozialen Wohnungsbauförderung für
Wohnungsbauträger wie LWB, Wohnungsgenossenschaften oder Kooperativhausprojekte,
die den Bau und die Unterhaltung von Wohnraum nicht mit dem Ziel der
Gewinnerzielung, sondern als gemeinwohlorientierte Daseinsvorsorge betreiben.
Langfristig wollen wir den Anteil der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft von
derzeit 90.000 Wohnungen und einem derzeitigen Marktanteil von 27% deutlich
erhöhen. Wir streben den Bau von mindestens 30.000 bezahlbaren Wohnungen in
gemeinnütziger Trägerschaft an. Der Bestand gemeinnütziger Wohnungsbauträger
würde sich dadurch auf 120.000 Wohneinheiten und einen Anteil von über 30%
erhöhen. Angepasst an die tatsächliche Einwohnerzahl und Marktentwicklung ist
langfristig ein Anteil gemeinnütziger Wohnungsträger von mindestens 40%
anzustreben, wie er in Berlin verfolgt wird und in Wien bereits realisiert ist.
5. Neue Eigentümerziele für die LWB
Derzeit verwaltet die LWB einen Bestand von 36.000 Wohnungen und hält einen
Marktanteil von 10,5%. Hinsichtlich der 2017 anzupassenden Eigentümerziele
fordern wir, dass die LWB diesen Anteil hält und bei der Realisierung des
Sozialen Wohnungsbaus bis 2020 mindestens 250 zusätzliche Wohneinheiten jährlich
durch Sanierung oder Neubau auf den Markt bringt. Ankäufe von Wohnraum sollten
vorwiegend im preiswerten Segment und in Stadtteilen mit hoher Nachfrage
erfolgen. Die Gemeinwohlverpflichtung ist als Gesellschaftsziel der LWB zu
verankern.
Bei Verstetigung des Einwohnerzuwachses sind die Eigentümerziele der LWB für die
Zeit nach 2020 anzupassen. Die Vermietung soll vorrangig an besondere
Bedarfsgruppen erfolgen. Um ausreichend Wohnraum zu schaffen, dessen Mieten im
Rahmen der durch Alg2 bezahlten Kosten der UnterkunftKosten der Unterkunft (KdU)
liegen, soll die LWB vorwiegend auf die preiswerte Sanierung von Altbaubestand
sowie kostengünstigen Neubau setzen.In Abstimmung mit den Ausbauzielen anderer
gemeinnütziger Wohnungsbauträger sollten die LWB bis 2030 mindestens die Hälfte
des Bedarfs an sozialem Wohnungsbau realisieren. Mit einem Umfang von 15.000
zusätzlichen Wohneinheiten würde der Marktanteil der LWB auf 13% steigen.
Darüber hinaus sind Instrumente der Mietermitbestimmung einzuführen sowie
Wohnungsübernahme durch Mieter, ggf. mit Verwaltung durch LWB zu ermöglichen.
Wir wollen gerade auch im sozialen Wohnungsbau das Bauen mit den zukünftigen
Bewohner*innen erproben. Erfahrungen aus anderen Städten zeigen, dass durch
Transparenz und Mitsprache Baukosten gesenkt und die Identifikation mit
demWohnumfeld gestärkt werden können.
6. Kooperativhäuser und Genossenschaft unterstützen
Wir wollen beim Ausbau des Wohnungsangebots die Vielfalt und Mischung von Wohn-
und Eigentumsformen fördern. Wir machen uns für die kleinteilige Parzellierung
vonBauland stark und wollen insbesondere Kollektivhausprojekte durch eine
gezielte kommunale Liegenschaftspolitik stärken. Wir fordern, dass kommunale
Immobilien grundsätzlich im Rahmen der Konzeptgebundenen Vergabe und vorrangig
durch Erbbaurecht an gemeinnützige Wohnungsbauträger vergeben werden. Eine
Genossenschaftliche Immobilienagentur kann über die Weitergabe von Grundstücken
im Rahmen des kommunalen Vorkaufsrechts hinaus auch aktiv eine Bevorratung von
Grundstücken und Weitergabe an Kollektivhausprojekte betreiben. Auch die
Veräußerung von Grundstücken und Immobilien der LWB an gemeinnützige
Wohnungsbauträger, Mietergemeinschaften und Kooperativhäuser kann ein wichtiger
Beitrag sein, der zudem die Refinanzierung eigener Wohnungsbauaktivitäten der
LWB unterstützen kann. Auch Genossenschaften besitzen bereits jetzt eine starke
Stellung auf dem Leipziger Wohnungsmarkt. Sie sind konsequent in die Stärkung
des sozialen Wohnungsbaus einzubinden.
7. Wohnungsbau preiswert, ökologisch und klimafreundlich gestalten
Gutes Wohnen ist mehr als die Grundversorgung mit bezahlbarem Wohnraum. Wir
wollen, dass der Ausbau des Wohnungsangebots mit einem schonende Umgang mit
unseren natürlichen Ressourcen einhergeht. Um möglichst wenig Böden zu
versiegeln und viel Grün zu erhalten müssen Nachverdichtung und das Weiterbauen
im Bestand klaren Vorrang vor der Siedlungserweiterung und teureren
Erschließungsmaßnahmen haben. Bei der Neuerschließung haben für uns
Wohnungsbauflächen Priorität, die gut an den öffentlichen Nahverkehr angebunden
sind. Im Mittelpunkt einer klimafreundlichen und zugleich mieterfreundlichen
Wohnungspolitik muss eine Senkung der Energiekosten stehen. Wir wollen, dass
alle entsprechenden Maßnahmen und Förderprogramme für kostengünstige
energetische Gebäudesanierung, klimafreundlichen Neubau und den Einsatz
erneuerbarer Energien genutzt werden.
Je weniger Mieter*innen durch Immobilienspekulation und reguläre
Mietpreissteigerungen belastet werden, desto eher sind sie bereit für
energetische Modernisierungsmaßnahmen. Gebäudesanierung darf nicht für
Luxusmodernisierungen missbraucht werden, sondern muss sich durch sinkende
Energiekosten auch tatsächlich für die Betroffenen auszahlen. In
Sanierungsgebieten soll zusätzlich die Wohnraumförderung dafür genutzt werden,
Energiesparmaßnahmen mit günstigen Mietpreis- und Belegungsbindungen zu
kombinieren. Die Stadtverwaltung muss sozialverträgliche Sanierungsfahrpläne für
einzelne Stadtteile erstellen und verstärkt über die vorhandenen Möglichkeiten
zur Konfliktschlichtung informieren.
Wir wollen, dass der gewachsene Spielraum der Sächsischen Bauordnung genutzt
wird und die Stellplatzpflicht für innerstädtische und innenstadtnahe
Bauvorhaben weitgehend reduziert und nach Möglichkeit aufgehoben wird. Denn
gerade im gut erschlossenen innerstädtischen Bereich braucht es keine privaten
Wagen mehr, wohl aber bezahlbaren Wohnraum. Die eingesparten Kosten für
innerstädtische Tiefgaragen von bis zu 30.000 EUR/Stellplatz können sich spürbar
auf geringere Baukosten und Miethöhen auswirken. Durch diese Maßnahmen, aber
auch Standardisierung und intelligente Planung können auch Neubauvorhaben
deutlich unter 2000 EUR/qm Brutto realisiert werden. Damit können im Rahmen der
sozialen Wohnungsbauförderung Angebotsmieten in Höhe der KdU ermöglicht werden.
Bei der Förderung von Vorhaben des sozialen Wohnungsbaus soll deshalb darauf
hingewirkt werden, dass preiswerte Neubauten bevorzugt gefördert werden.
Begründung
Das anhaltende Bevölkerungswachstum in Leipzig führt in den nächsten Jahren zu einem steigenden Bedarf an Wohnungen. Der Antrag formuliert Leitlinien für eine grüne Wohnungspolitik in Leipzig, um einem angespannten Wohnungsmarkt entgegenzuwirken.